以商业地产之力促产城融合发展

王丽新

当前，各地均在加紧谋划“十五五”时期经济社会发展相关工作，推动城市高质量发展成为了其中一项重要议题。在扩大内需、消费升级以及城市更新政策导向下，各地需答好坚持城市内涵式发展这道关键题。

大城市发展如何从“量的积累”转向“质的跃迁”？在笔者看来，产城融合是重要抓手。以商业地产转型之力，促进产业新业态与城市功能空间深度融合，将为城市高质量发展注入新动能。在促进产城人融合发展的进程中，商业地产不断转型迭代，如今，其核心方向正朝着“空间功能复合化、硬件设施智能化、服务生态专业化、绿色标准高阶化”的城市载体迈进，并拥有了三个新角色。

‌角色一：产业创新“加速器”。

当前，商业地产正与需求重构、产业升级同频共振，驱动其功能迭代，以满足新兴产业衍生的多样化需求。

一方面，近年来，战略性新兴产业蓬勃发展，生物医药、低空经济、新能源汽车等产业规模的不断壮大，直接推动了研发实验室、特色产业园、厂房建设等空间载体的定制化需求大幅增长，商业地产运营商应勇于抓住这一波新需求，发挥自身优势，加快构建能够满足这类产业需求的商业模式，助力相关产业落地。

另一方面，数字经济基础设施扩张，带动数据中心、算力中心以及智慧生态办公等新型基建需求激增，这将导致相关地产投资规模大幅增加，甚至高达万亿元，这是增量市场的巨大商机。例如，开发商建设写字楼时，应摒弃传统单一办公业态的设计理念，转而根据客户需求构建“研发+中试+展示”三位一体空间，甚至可以与当地相关部门加强互动，搭建一站式服务平台，从最基础的工商财税服务，到全面的IT支持，再到更多的个性化增值服务，都涵盖其中，以此提升运营服务的软实力。

‌角色二：多元业态融合“商业体”。

过去，商业地产的主流商业模式是建房子、租房子、卖房子，如今这类发展模式已难以适应市场需求。随着智慧城市、城市群以及区域经济圈发展进入新阶段，小到一座城市，大到一个囊括诸多城市的经济带，其发展潜力均取决于融合了多少“智慧”。

与之相呼应的是，更具市场竞争力的商业地产项目是融合多元业态且具备智能化基础设施的综合性“商业体”。这就需要开发商依托城市发展脉络调整布局及业态组合，捕捉区域特色产业带来的差异化需求机遇，淘汰传统商业地产单一功能模式，走与智慧城市匹配的复合功能发展路径。例如，在要素配置上，匹配城市群区域产业定位，整合智能化基础设施、人才公寓、商业购物中心、特色产业集群、科创基金等关键资源，甚至嵌入社区医疗、教育等设施，建造多元产业协同、职住平衡的商业综合体，形成产业生态闭环、产城人融合的新型城市空间。

‌角色三：城市更新“新引擎”。

大城市、超大城市的高质量发展之路，离不开城市更新的支持。城市更新不仅要改善人居环境，还承载着稳增长、扩内需、促转型的重要任务。完成这一任务，离不开商业地产的助力。

据业内测算，“十五五”期间城市更新市场总容量约20万亿元。在盘活低效土地、老旧厂房与老旧建筑的过程中，城市更新的核心逻辑应重点落在营造“文化+科技+产业+商业+”等多业态融合，构建城市新生态上。例如，参与城市更新的主体应推广应用绿色、低碳、智慧的新产品，重构城市商业消费空间（如主题街区、艺术展览与零售融合空间），推动城市产业、科技以及文商旅资源深度融合，加快区域经济发展方式转型升级。

当然，要将文商旅和特色产业等业态融合到商业地产中并非易事，大片的百货、沉浸式体验场所，过于集中的同质化办公楼，这类同质化的城市更新未必能带来价值提升。因此，开发商需思考采用何种策略和商业模式去整合这些资源，以保障商业地产运营生态链的完整、有序，并与区域特色产业形成生态协同。这既是难题，也是商机。好在REITs等金融工具的创新，为商业地产的资金来源开辟了新渠道，让其拥有创新支撑力。同时，笔者也期待未来能有更多资金激活存量，让商业地产更好地发挥城市更新“新引擎”的动能。

接下来，在新型城市建设中，商业地产需以创新为动力、以绿色节能为方向、以匹配城市产业规划为准绳，提升运营能力、创新服务模式，为产城融合、激发区域经济活力注入持久动力。