2026年楼市以“稳”为主

作为国民经济的重要支柱，房地产市场的平稳运行关乎民生福祉与经济大盘。近日，中央经济工作会议对2026年房地产市场作出明确部署，将“着力稳定房地产市场”纳入重点任务框架，释放出一系列影响深远的政策信号，为“十五五”开局之年的房地产市场发展划定了清晰路径。

筑牢房地产运行底线

中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”列为重点任务，明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”核心举措，标志着2026年楼市调控将延续“稳字当头”的主基调，同时更强调供需两端精准发力。

58安居客研究院院长张波对记者表示，中央经济工作会议对于房地产市场给予充分关注，既立足当前市场供需矛盾与风险隐患，又着眼于行业长期转型，通过一系列措施推动房地产行业高质量发展，坚定信心、应对挑战，为“十五五”开局之年的房地产市场筑牢了“稳预期、提质效”的坚实基础。

今年，全国房地产市场呈现“分化调整、企稳向好”的阶段性特征。中指研究院数据显示，1—11月，全国商品房销售面积同比下降4.2%，销售额同比下降2.8%，降幅较2024年同期分别收窄7.5和9.1个百分点，市场下行态势得到初步遏制。

“但城市间分化加剧的格局没有改变，一线城市商品住宅去化周期维持在12—15个月的合理区间，部分三四线城市去化周期超过24个月，库存压力依然突出。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，与此同时，行业风险化解取得阶段性进展，今年房企境内外债券兑付规模较2024年下降30%。

张波认为，从大方向来看，一线城市去库存的压力相对较小，但在优化供给层面需要积极填补改善型需求的缺口，通过优化供地结构，减少低效住宅用地供应，优先保障高品质改善型用地。三四线城市的核心问题是去库存，可以扩大购房补贴，降低置换门槛，严格限制新增住宅用地供应，同步盘活各类闲置资产。

值得关注的是，中央经济工作会议提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，为存量消化与保障房供给搭建起桥梁。易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，未来，保障房的工作重心会更多倾向于商品房去库存工作，同时存量商品房的工作重心也将转变为重点用于支持保障房，这表明两者的结合度将更高，既能有效盘活存量资产，又能拓宽保障房供给渠道，一举两得。

深化公积金制度改革

中央经济工作会议明确将“深化住房公积金制度改革”作为2026年房地产工作的重要抓手，与“有序推动‘好房子’建设”并列部署，凸显出制度改革在支持合理住房需求、推动行业转型中的关键作用。这一部署延续了近年来公积金政策的优化趋势，明确了2026年公积金改革的深化方向，将为刚需和改善型购房群体带来实实在在的政策红利。

张波表示，在公积金制度改革方面，预计会有更多的提高贷款额度、简化异地办理流程等创新举措，这将降低刚需群体的购房门槛，尤其利好新市民、青年群体。在贷款额度层面可以因城施策，按城市需求进行差异化调整。另外，公积金目前仅可在买房、租房等情况下使用，未来可能有所突破，例如可用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等，有助于更好地发挥公积金的作用。

据记者了解，公积金制度近年来持续优化。中指研究院监测数据显示，今年，全国各地出台的公积金政策超260条，主要集中在提高贷款额度、简化异地贷款流程、扩大提取范围等方面，累计惠及超1500万户购房家庭。例如，北京将首套房公积金贷款最高额度从120万元提高至140万元，上海实现长三角区域公积金异地贷款“一网通办”，广州允许提取公积金用于支付存量房交易税费，这些举措有效降低了购房门槛。

清理不合理限制措施

中央经济工作会议明确提出“清理消费领域不合理限制措施”，这一部署直指当前住房消费领域的痛点堵点，是激活合理住房需求、释放消费潜力的关键举措。随着我国城镇化进入中后期，住房消费已从刚需主导转向改善型需求为主，清理不合理的限制措施、营造宽松有序的消费环境，成为推动市场平稳运行的重要支撑。

业内人士指出，当前，住房消费领域仍存在部分限制性措施。例如，部分城市的限购政策对刚需家庭的认定标准过于严格，异地购房的社保缴纳年限要求偏高；部分地区的公积金异地使用仍存在壁垒，跨省市购房提取公积金流程繁琐；部分城市对改善型住房的认定标准滞后，二套房首付比例和贷款利率偏高，增加了置换成本。这些问题不仅影响购房者的置业体验，也制约了房地产市场的良性循环。

国家发展改革委也明确表示，将加快健全扩大内需体制机制，完善促进消费制度机制，推动清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，建立健全适应消费新业态、新模式、新场景的管理办法。

严跃进认为，清理不合理限制措施还需要与规范市场秩序相结合，在放宽限制的同时，也要加强对房地产中介、开发商的监管，打击虚假宣传等违规行为，保障购房者的合法权益。只有营造买得放心、换得便捷的消费环境，才能真正激活住房消费潜力，推动房地产市场持续健康发展。