地下商业街：在转型阵痛中探寻可持续发展

曾被视为“金矿”的地下商业空间，在经历多年快速发展后，如今于全国多个城市普遍陷入空置率攀升、项目停滞、商户经营困难的发展瓶颈。从上海人民广场地下商圈到广州、成都等地的地铁商业街区，一系列现象暴露出地下空间规划建设滞后、管理机制不健全、业态单一重复等深层次结构性问题。面对电商冲击与消费模式转型，传统地下商业街该如何走出困境？

连片关闭 客流稀少

记者多次走访上海市人民广场地下商圈发现，迪美购物中心内，周末时段往往人流如织，尤其以年轻人为主要客群的动漫周边“谷子店”聚集区，呈现出一派热闹景象。然而，仅一墙之隔、与之相连的香港名店街，却是另一番萧瑟场景：商铺大门紧闭，通道灯光昏暗，空气中弥漫着潮湿的霉味。

据了解，因租约到期与整体改造计划，香港名店街已于2023年整体关闭进入修缮期，原大部分商户已迁出，目前该区域成为连接地铁站与迪美购物中心的一段“失落空间”。

这“冰火两重天”的景象，是当前多地地下商业空间发展的缩影，空置率攀升与项目停滞折射出地下商业街转型面临的“生长之痛”。

据公开报道，位于广东省广州市番禺区万博商务区核心位置的佳创盛汇地下商场，自2021年底主体结构封顶后便陷入停滞状态，至今仍未完成内部装修和招商，成为该繁华商务区中一个突兀的“烂尾”工程。

“今天的胜利广场，只要到胜利长廊或者地下一层的部分区域转一转，就会发现连片关闭的店铺，或者在某条路的尽头，被铁闸门挡住去路。”有网友向记者表示，在辽宁省大连市胜利地下购物广场内，目前对外营业的商户寥寥无几，不少店铺的卷帘门都贴上“出租”告示。

在仍维持运营的商家中，经营压力普遍较大。迪美购物中心内一家餐饮店店员向记者坦言，生意的好坏与商圈是否举办大型主题活动高度相关。

“我们这里虽然是市中心，但紧邻市政机关，实际常住居民很少，缺乏稳定的社区消费客流。平时工作日，特别是白天，经常两三个小时都看不到一个客人。”他指着周边几家已经更换了招牌或正在转租的店铺说：“旁边那家奶茶店，还有前面的谷子店，都是这段时间才换的。能留下来长期经营的，都是有点特色或者有固定客源的。”

此外，电商的持续冲击还进一步侵蚀地下实体商户的信心。“同样的时间精力，我用来运营社交媒体、做直播，可能还能接触到更多潜在顾客。在实体店里，经常是漫长的等待，却等不来几个真正下单的人。”一家珠宝店店主告诉记者。线上线下客流与收益的鲜明对比，使得不少小微商户对长期坚守实体店失去信心，加剧了地下商业空间的不稳定性。

多重制约 发展受阻

记者进一步调查发现，多重瓶颈制约地下商业的可持续发展。

一是规划与经营思路老旧，与当前消费需求脱节。“国内早期地下商业大多以人防工程改造为主，对餐饮、娱乐等业态限制性条件较多。由于地下空间通风条件有限，商铺密度又大，致使这些商业街的运营品质较难提升。”原上海禹洲商业投资管理有限公司助理总裁杨建林说。

位于四川省成都市核心商圈的地一大道就是如此，这里是连接天府广场、盐市口、春熙路等繁华商圈、商场及地铁站点的重要地下通道，曾靠通勤人流支撑了大量低价商铺，如今却店铺空置、客流稀少，面临更新压力。

二是管理机制不健全与运营服务缺失，制约地下商业的良性发展。中国中建设计研究院有限公司总工程师油新华表示，城市地下空间的开发利用涉及规划、建设、交通、消防、人防、商业等多个部门，但目前绝大多数城市尚未建立一个能够高效统筹协调各方的综合性管理机构，难以发挥协同机制作用。

中国城市规划学会地下空间规划分会委员于洋补充道，许多城市在规划层面仍未将地下商业空间视为一个独立、有机的系统，而是将其简单地当作地面商业的附属或交通功能的补充。如成都市的地面商业布局已形成“多中心、广域分布”的成熟格局，但地下商业主要是在轨道交通站域等核心区域呈现“单核心、点状分布”的态势，这暴露出地下空间开发过程中的衔接断层与空间盲点，影响城市整体空间系统的高效运行。

三是业态严重同质化，加剧商户生存压力。为吸引年轻客流，不少老旧地下街区引入大量动漫周边店、手作店等，短期内形成特色，却迅速导致赛道拥挤。“现在单卖动漫周边已经不够了，整个市场太饱和了。”上海市人民广场华盛街“华盛小亭”内一家谷子店主向记者表示，店铺不得不搭配销售盲盒、抽赏商品来刺激消费。

“尽管地下商业街店铺租金低于地上商场，但行业共性难题是客单价低、竞争激烈。”该店主无奈地说道，由于核心客群规模固定，且消费高度集中于热门日漫正版周边，导致各家商品结构雷同，难以差异化。

借势成长 系统更新

“随着城市发展从‘增量扩张’转向‘存量提质’，城市治理的空间逻辑也正在从地上维度延伸至地上地下协同。”于洋认为，作为长期存在但开发利用程度不足的“隐性空间”，地下空间正逐步转化为支撑人民城市高质量发展的重要载体。

针对严峻的现实挑战，多位受访专家建议，当前我国地下商业空间的发展亟须从规模扩张转向质量提升，通过加强规划协同、建立多主体治理体系以及创新业态与体验，实现存量空间优化与可持续发展。

一是提升规划科学性与适配性。于洋提出，应将地下空间系统性地融入国土空间规划体系，实现地上、地下空间的统一编制、同步审批与协同实施，构建以“垂直整合+分级分类”为特征的空间治理模式，从而增强整体规划的规范性和适应能力。

杨建林还强调，地下商业街需与地面商业形成良性互动与互补关系。他建议二者应在业态上实现互补、在流线上互联互通、在场景构建上协同一致，形成一个有机复合系统，有助于地下空间借助地面发展动能实现“借势成长”，由其原本的附属角色逐步转向协同发展。

二是加快构建多主体系统治理体系。油新华表示，地下商业街运营管理是城市地下空间开发的重要环节，政府部门应加快组建专门的地下空间开发管理机构，加强各部门间协同，构建跨部门系统协调机制，提升政府内部管理效能，赋能商业空间运营管理。

三是丰富业态供给，升级消费体验。杨建林表示，河南省郑州市今年新开业的“郑州CPark”地下商业项目聚焦“国风文化+沉浸体验+潮流策展”三位一体核心定位，打造了全新的文化消费与休闲新地标，为地下商业转型提供了新的可能。“在面临同质化竞争的行业压力下，地下商业必须从单一消费向复合服务转型，通过场景化运营与业态更新实现差异化竞争。”他鼓励将文化展演、休闲社交、夜间经济等功能嵌入地下商业空间体系，实现“商业+服务+体验”的多元协同和持续运营，在盘活空间存量的同时进一步激发商业活力。