政策加力稳预期 上海发布楼市“沪七条”

2月25日，上海迎来马年首个房地产新政——“沪七条”。当日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》）。为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，《通知》发布了七条举措，明确进一步调减住房限购政策，优化住房公积金贷款政策，完善个人住房房产税政策。所有举措自2026年2月26日起正式施行。

在住房限购政策调减方面，《通知》明确，缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税缴纳年限，非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房时，其购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，由原来的需连续缴纳满3年及以上调整为满1年及以上。同时，在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

在公积金政策调整方面，此次上海大幅提高公积金最高贷款额度，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

同时，优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款。

《通知》还对相关税费做了调整，支持居民置换改善需求。《通知》规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

上海链家研究院负责人李根表示，本次出台的“沪七条”，是精准、系统、兼顾稳市与民生的重磅优化政策。政策以梯度松绑、分区施策为核心，大幅降低新市民与刚需购房门槛，同步激活改善置换，形成“资格+资金+成本”的组合发力。整体力度适度、边界清晰，既有效修复市场预期、加速二手房与新房联动循环，又坚守“房住不炒”底线，引导需求合理释放。预计市场将迎来量升价稳、结构优化的修复窗口，刚需与改善需求同步受益，上海房地产市场将更快回归平稳健康运行轨道。

58安居客研究院院长张波表示，“沪七条”是在全国楼市处于筑底修复关键阶段的背景下，上海推出的精准适配型政策组合拳。从限购、公积金、房产税三大维度协同发力，以稳定市场、优化供给、提升流通为目标，助力激活合理住房需求，打通置换链条，缓解存量流通压力，带动增量市场。

“政策落地后将直接带动三大需求的释放，即新市民和新人才的外环内首置需求、长期在沪人群的外环内改善增购需求、沪籍家庭的置换升级需求。”张波说。

事实上，上海购房群体结构呈现鲜明特征。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2025年12月至2026年1月期间，沪籍居民购房占比约为55%至60%，非沪籍居民购房占比约为40%至45%。

与此同时，上海户籍居民住房自有率处于较高水平，而非户籍人口规模庞大，数据显示，2024年上海非户籍人群达983.49万人，占全市常住人口总数的比重约为40%。

“非户籍人群购房意愿强烈，且对购房成本高低、置业门槛松紧尤为敏感。”李宇嘉表示，激活这一群体的购房需求，是消化当前上海二手房库存、稳定二手房价格的重要抓手，更是推动“卖旧买新”“卖小买大”置换循环顺畅运转的核心所在，也是畅通房地产市场循环、破解当下市场“肠梗阻”症结的关键举措。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，2月初，上海在静安区、浦东新区和徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对稳定市场预期产生了积极影响，叠加本次政策利好，上海房地产市场有望迎来“小阳春”行情。未来，随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先“止跌回稳”，从而发挥大城市的带动效用，推动整体市场预期改善。她认为，北京、上海政策已经落地，深圳也有望优化调整房地产政策，进一步提振市场信心。