多地节后推出优化措施激发楼市活力

2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），促进房地产市场平稳健康发展。

《通知》涉及住房限购、住房公积金、个人住房房产税等多领域政策调整，广泛惠及各类住房群体，激活住房消费需求。

春节后，包括上海在内，江苏淮安、贵州贵阳等多个城市纷纷推出房地产领域优化政策，通过充分用好住房公积金、购房补贴等政策工具，更好地满足居民刚性和改善性住房需求。

《通知》明确，进一步调减住房限购政策。具体而言，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。

“本次阶梯式松绑策略精准契合上海客群结构与置业需求，能够有效承接市场刚需与改善增量。”58安居客研究院院长张波表示。58安居客平台2025年数据显示，上海新房、二手房客群重合度仅8.7%，为全国最低，“新房改善、二手刚需”的分化格局稳固。此次将外环内非沪籍购房社保或个税缴纳年限要求缩短至1年，精准降低新市民、新人才的首次置业门槛，适配二手房市场的刚需主导特征。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，本次限购政策调整延续渐进式、精细化特点，更加聚焦外环内，直接扩大了外环内的住房需求群体规模，对外环内市场的带动效果或更为明显。外环内二手房市场份额更大，政策对于稳定二手房价格预期将产生更加积极的影响。

此外，《通知》从提高住房公积金最高贷款额度、优化贷款套数认定、扩大多子女家庭购房支持范围等方面优化住房公积金贷款政策，发挥住房公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求。

《通知》将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。

“上海调整政策后，首套住房公积金贷款额度与新房套总价中位数的比值将提高至接近50%，将较好支撑购房者置业，降低置业成本，提高住房消费意愿和能力。”张文静表示，未来上海住房公积金首付比例、住房公积金使用范围等依然有优化空间，进一步支持住房消费。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上海在新春伊始就出台优化政策，在降成本、降门槛、提预期方面的信号十分明显，政策针对性较强，对于3月份的楼市“小阳春”行情具有较大的带动作用。

当前，促进住房消费需求积极释放和房地产市场供求关系平衡成为多地政策发力的方向。各地频频释放政策利好，推出购房补贴，优化住房公积金政策。

在购房补贴方面，2月24日，淮安市发布《淮安市促进房地产市场健康发展五条措施》（以下简称《措施》），推出新建商品住房购房补贴、企业团购人才房补贴、赡养老人购房补贴等补贴措施。

《措施》明确，对购买新建商品住房的，给予购房总价2%的补贴。对来淮新市民（指未获得本市户籍或获得本市户籍不满10年的本市就业人员）购买新建商品住房的，给予购房总价3%的补贴。

在住房公积金政策方面，贵阳市2月24日发布《贵阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法》，规范“商转公”贷款业务管理，支持缴存职工刚性住房需求。

“目前，包括上海在内，各地住房政策的着力点都在于挖掘需求潜力。”李宇嘉认为在政策支持、开发商促销以及季节性旺季等三重利好因素的推动下，3月份楼市或迎来一个小高峰。至于4月份和5月份，关键在于3月份的市场能否在政策助力、预期提升的情况下，带动卖旧换新的良性循环。

张文静表示，未来随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳，从而发挥大城市的带动效用，推动整体市场预期改善。预计未来深圳也将优化调整房地产政策，进一步提振市场信心。