银行直供房“上新” 机遇与风险并存

记者 孙蔚

近期，阿里资产、京东资产等线上平台陆续上线银行直供房，农业银行、建设银行等多家银行纷纷下场挂牌处置房产，部分房源起拍价明显低于市场价，引发置业者广泛关注。什么是银行直供房？此类房产市场成交情况如何？哪些风险隐患需要注意防范？《中国消费者报》记者对此进行了采访。

银行直接卖房

据北京理道律师事务所主任律师王久成介绍，银行直供房通常指的是银行作为产权人直接挂牌出售的房产。这类房产多为企业或个人为了贷款而抵押给银行的房产，银行通过司法程序取得抵押房屋的完整产权后，可以直接挂牌交易，其依法享有房屋处分权，有权自主选择委托拍卖机构按照法定程序进行房产拍卖。

记者看到，在具体操作流程上，各大平台设计得相对简便。此类房源可以在阿里资产“银行清仓”栏目、京东资产“金融资产”频道等进行查找，可按区域、价格、房产类型筛选房源，各银行官网“资产处置”板块也会同步公示信息。

记者了解到，银行直供房在拍卖之前会发布标的物介绍、竞卖公告、竞买须知等，重点介绍房屋的基本情况、是否有抵押查封、税费承担方、房屋占用情况等。有的平台还会组织统一看房，现场确认房屋实体状况、小区环境等细节。

如果置业者想参与竞拍，在完成实名认证后缴纳起拍价5%—20%的保证金参与线上竞价，竞价成功后须在7—30天内付清尾款（部分房源支持商业贷款，不支持公积金贷款）。此外，置业者还需要缴纳成交价0.01%—1%的软件服务费，然后凭平台成交确认书及银行出具的产权文件办理过户。

价格优势明显

易居研究院副院长严跃进对《中国消费者报》记者表示，银行直供房的吸引力主要有3个方面。一是价格优势显著，部分房源起拍价低至市场价的4—6折：兰州农商行挂牌的育才壹品小区住宅，折合单价每平方米2000元，湖南邵阳一套约138平方米的住宅起拍价29.05万元，单价约每平方米2100元。这样的价格优势让不少人觉得是“捡漏”。二是与普通法拍房相比，产权相对清晰。银行直供房出售前已由银行理清产权关系，减少了多重查封、隐性产权争议等风险。三是房型特征鲜明，以商铺、大面积房源为主，高价标的集中。

记者在阿里资产平台看到，一处位于北京市海淀区文慧园北路9号的房产以1573万元成交，明显低于市场价。该房产出让方为南京银行股份有限公司，面积为360多平方米，共有4位竞拍者进行了89次出价，吸引了6700余人围观。

在该房产附近的一家链家门店，记者询问该小区二手房的情况。一名经纪人告诉记者，一套234平方米的房屋报价1600万元，算下来约为每平方米6.8万元。“网上拍卖成交的那套房子的价格确实比较合适，但那套房子面积更大，一般面积越大越不好出手，单价就会越低。”经纪人说。

尽管银行直供房以低价为卖点，吸引了人们关注，但流拍现象并不鲜见。记者了解到，在上述小区，南京银行股份有限公司有一套面积一样大的二手房也在出让，起拍价约为1543万元，但0人报名、0次出价，已经流拍。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，供需错配是流拍的主因。银行直供房多位于内蒙古、甘肃等楼市较冷区域，或者虽位于热门区域，但因楼龄老旧而缺乏吸引力。而且，其中商铺和大面积豪宅占比较高，与刚需群体的实际需求脱节。“动辄数百万元的起拍价，即便打了折，也超出了普通购房者的承受能力。”张大伟表示，真正受刚需欢迎的小户型住宅，在银行直供房源中占比不足15%。

另外，支付门槛严苛也进一步筛选掉了潜在买家。多数银行直供房要求短期内全款支付，仅少数房源支持商业贷款，不支持公积金贷款，这让不少购房者望而却步。“一套200万元的房子，如果竞拍成功后，需要在两三周内凑齐房款，这样的资金压力不是一般人能承受的。”北京消费者刘先生对记者表示。

风险隐患莫忽视

银行直供房的低价看起来颇让人心动，但背后的风险隐患也不容忽视。天眼查数据显示，目前，全国有超200起与“低价房源”相关的司法案件，涉及民间借贷纠纷、集资诈骗罪、合同纠纷等。

王久成提醒，购房者需警惕多重风险。有些房源看似是银行直供房，但实际上拍卖标的是以该房屋为抵押物的债权，并非这套房产本身。竞买人买的不是房产而是债权。从逻辑上来讲，竞买人买下债权，需要跟债务人沟通并解决债务履行等事宜，竞买人后期可能面临维权、需要承担高成本等风险。

其次，部分房产可能存在未办理产权登记，仍在原房主名下的情况。竞买人可能面临过户周期不确定的风险，还可能因查封、多重抵押导致过户受阻。有的房屋还可能存在被占用的情况，若银行不负责清场，竞买人需自行协商解决，腾退难度较大。

另外，银行对房屋实际状况披露有限，可能存在设施老化、结构破损等问题，还可能存在税费约定不明确及拖欠物业费、水电费等情况，消费者需自行承担额外费用，影响居住体验。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，银行应加强房源尽职调查，明确标注产权状态、腾退责任及潜在风险，避免信息不对称导致购房者权益受损。